(Newsletter 2016/10)
Neues aus der Rechtsprechung
Fehlerhafte Möblierung
Mieter können wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auch dann die Miete mindern, wenn sie den Mangel wegen
fehlerhafter Möblierung verursacht haben, dieser Fehler von ihnen jedoch nicht zu vertreten war.
Das Landgericht Lübeck (1 S 106/13) stützte seine Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, wonach als
Grund für den Schimmel im Schlafzimmer ein Baumangel ausgeschlossen werden könne. Aberauch falschen Heizen
und Lüften des Mieters sei als Grund nicht feststellbar. Ursächlich, so der Sachverständige, sei ein großer
Kleiderschrank an der nördlich gelegenen Außenwand des Schlafzimmers, der ein Zirkulation der Luft verhindere.
Nach Ansicht des Landgerichts müssten Mieter aber nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schrankes zu
Schimmelbildung an der Wand führen würde. Eine derartige Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge könne nicht
vorausgesetzt werden, zumal der Sachverständige selbst nicht eindeutig sagen konnte, wie groß ein Schrank an
der Außenwand maximal hätte sein dürfen, um Schimmelbildung zu verhindern. Am besten sei es, so seine Aussage,
man stelle gar keinen Schrank an die Wand.
Zwei Millionen Mieterhöhungen im Jahr (Teil 4)
Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro
zu viel. In seiner neuen 76-seitigen Informationsbroschüre „Mieterhöhung“ hilft der Deutsche Mieterbund, unzulässige,
fehlerhafte oder zu hohe Mieterhöhungen zu erkennen. Wir erklären hier schon einmal die wichtigsten Grundsätze und
Fachbegriffe zum Thema Mieterhöhung nach einer Modernisierung:
Mieterhöhungserklärung: Die schriftliche
Mieterhöhung muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
einzeln aufführen, die entstandenen Kosten aufschlüsseln, berechnen und erläutern, welche Modernisierungskosten für die
einzelne Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung pro Monat sich daraus ergibt. Bei anteiligen Modernisierungskosten
in Höhe von 10.000 Euro für die Mieterwohnung kann der Vermieter elf Prozent, also 1.100 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen.
Das wäre eine monatliche Mieterhöhung von 91,67 Euro.
Wirksamwerden der Mieterhöhung: Ist die
Mieterhöhung des Vermieters in Ordnung, muss der Mieter die erhöhte Miete ab dem
dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die
Modernisierungsarbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung
um mehr als zehn Prozent erhöht hat.
Vorauszahlungen
Nach dem Gesetz darf der Vermieter die Betriebskosten nicht zu hoch ansetzen, nach unten gibt es aber keine Grenze. Das bedeutet,
beim Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter mit einer niedrigen Betriebskostenvorauszahlung eine relativ günstige
Gesamtmietbelastung vorgaukeln. Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt dann das „böse Erwachen“. Mieter sollten
sich den Energieausweis zeigen lassen und anhand des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes prüfen, ob die Vorauszahlungen
in realistischer Höhe angesetzt wurden.